「서울·비싼 단지로만 쏠렸나?」

10년으로 보면 대장주 관심이 나머지보다 빨리 커지지는 않았다. 서울 쪽으로 관심이 몰린 것은 최근 3년에 뚜렷했지만, 서울 관심이 늘었다기보다 서울 밖 관심이 줄어든 쪽이다. 2020~2021년에는 거꾸로 서울 밖이 더 컸다

2014년까지 지어진 2,836개 단지의 이름 검색량을 단지마다 2016~2017년과 최근 2년(2024년 7월~2026년 6월)으로 비교했습니다. 서울에서 2013~2015년에 구 안 ㎡당 값 상위 10%였던 대장주는 +48.5%, 나머지는 +51.4% 늘었습니다. 서울 밖은 대장주 +41.8%, 나머지 +56.2%였습니다. 같은 구 안에서 맞대 봐도 대장주 쪽이 더 빨리 커졌다는 흔적은 없었습니다. 서울 단지와 서울 밖 단지도 10년 동안은 비슷하게 늘었습니다(+50.9% 대 +52.4%). 달라진 것은 최근 3년입니다. 2022년 하반기~2023년 상반기와 비교하면 서울 단지 검색은 거의 그대로(+2.1%)였고, 서울 밖 단지는 -31.9%로 줄었습니다. 그래서 전체 검색 가운데 서울 단지 몫은 2016년 36.7%에서 2021년 34.3%까지 내려갔다가 2026년 상반기 44.5%로 10년 중 가장 높아졌습니다. 같은 기간 서울 밖에서는 대장주 관심이 같은 구 나머지보다 덜 줄었지만(차이 약 +13%), 서울 안에서는 오히려 대장주 쪽이 더 줄었습니다(약 -13%). 관심은 곧게 한쪽으로 쏠린 것이 아니라 시장 따라 서울과 서울 밖을 오갔고, 지금은 서울 쪽에 기운 시기입니다.

한계: 네이버 한 곳의 단지명 검색이며 검색 이유(살 생각·걱정·재건축 소식)는 가르지 못한다. 같은 이름이 여러 곳인 단지와 이름이 짧은 단지는 뺐다. 2015년 이후 준공 단지는 2016년에 비교할 값이 없어 뺐으므로, 새로 대장주가 된 신축 단지의 관심은 이 분석에 들어 있지 않다. 기준어 「아파트」 검색이 2026년 7~8월에 크게 튀어 2026년 6월까지만 썼다. 광주는 검색 자료의 구 코드(29xxx)와 거래 자료(12xxx)가 달라 단지 번호(seq)로 직접 이어 붙였다.

금액으로는 2025년에 서울과 비싼 단지 몫이 가장 컸다. 하지만 해마다 곧게 늘지 않고 시장 따라 오르내렸고, 건수로 본 서울 몫은 2016~2017년보다 작다. 서울 밖에서는 최근 3년 새 대장주로 거래가 옮겨 갔다

9개 시도 아파트 매매 가운데 서울이 차지한 몫은 건수로 2013년 17.6%, 2017년 25.3%, 2022년 9.8%, 2025년 22.4%였습니다. 금액으로는 29.6% → 42.1% → 22.7% → 42.6%입니다. 1~7월끼리 견주면 2025년 46.3%, 2026년 36.5%였습니다. 금액 몫이 건수 몫보다 크게 움직인 것은 서울 한 건 평균 금액이 서울 밖의 1.96배에서 2.58배로 커졌기 때문입니다. 각 구에서 그해 ㎡당 값 상위 10% 단지(대장주)가 차지한 몫은 건수로 18.9% → 13.0%(2022) → 22.0%(2025), 금액으로 27.8% → 21.7% → 33.8%였습니다. 2024년부터는 건수·금액 모두 2013~2022년 어느 해보다 높습니다. 이 증가는 주로 서울 밖에서 나왔습니다. 서울 밖 구에서 대장주 건수 몫은 17.8%에서 2021~2022년 12.6%까지 내려갔다가 2025년 20.6%가 됐고, 서울 안은 24.0% → 26.9%로 예전 범위 안이었습니다. 2012~2013년에 이미 대장주였던 단지만 따라가면 몫은 17.5% → 18.7%로 거의 그대로여서, 늘어난 몫은 그 뒤에 대장주 자리에 오른 단지로 옮겨 간 거래입니다. 2025년 서울 밖 대장주의 73.0%, 서울 대장주의 48.9%가 2013년 이후 지은 단지였습니다.

한계: 랜선임장이 모은 9개 시도 거래만의 몫이다(도 지역 빠짐). 인천 중구·동구·서구는 2026년 5월 이전 거래가 자료에 없어 뺐고(청라·검단·영종 등), 2023년 대구에 편입된 군위군도 뺐다. 단지별 세대 수가 없어 재고 대비 회전율이 아니라 거래 몫만 봤다. 분양권·입주권 거래는 없다. 2026년은 1~7월 계약분이고, 정책의 효과는 따로 떼지 않았다.

그해 가장 비싼 10% 단지와 나머지의 값 차이는 서울·서울 밖 모두 크게 벌어졌다. 그러나 10여 년 전 대장주를 그대로 따라가면 서울에선 나머지와 거의 같이 움직였고, 서울 밖에선 조금 더 올랐다. 벌어진 몫의 상당 부분은 2010년대 이후 지은 단지가 꼭대기에 들어선 것이다

각 구에서 그해 거래된 단지를 ㎡당 값(같은 평수대끼리 맞춤)으로 줄 세우면, 상위 10% 단지는 나머지보다 서울에서 2013년 +55.2%, 2025년 +89.2%, 2026년(1~7월) +92.1% 비쌌습니다. 서울 밖은 +56.6%에서 2025년 +96.6%, 2026년 +102.6%가 됐습니다. 꼭대기와 나머지의 거리는 분명히 벌어졌습니다. 그런데 2012~2013년에 이미 대장주였던 1,680개 단지를 같은 단지·같은 평수대로 고정해 따라가면 이야기가 다릅니다. 같은 구 나머지 단지와 견줘 2014년부터 2026년까지 서울 대장주는 +1.1%(열에 아홉 번 들어오는 범위 -2.1~+4.1) 더 올라 사실상 같이 움직였고, 서울 밖 대장주는 +10.2%(+7.6~+13.1) 더 올랐습니다. 즉 옛 대장주가 혼자 치고 나간 것은 서울 밖에서 조금이고, 격차가 크게 벌어진 것은 2010년대 이후 지은 단지가 그 구의 꼭대기 자리를 차지하면서 생긴 몫이 큽니다(앞선 H4의 신축 웃돈과 이어지는 흐름). 다만 「대장주 가운데 2013년 이후 지은 단지 비율」은 시간이 갈수록 저절로 커지는 값이라, 이 설명은 「상당 부분으로 보인다」 정도로 읽어 주세요.

한계: ㎡당 값은 전용면적 기준이고 층·향·동 위치는 맞추지 못했다. 서울 옛 대장주는 2022년 하락기에 같은 구 나머지보다 크게 빠졌다가 되돌아왔는데, 이 해는 거래가 적어 흔들린다. 재건축 단계, 새 단지의 공사비·설계 차이는 따로 떼지 않았다. 2026년은 1~7월 계약분이다.

값만 보면 서울은 그렇다. 서울 20평대 가운데 가장 싼 20%의 가운데 값은 2.10억에서 5.40억(2025)으로 올랐다. 서울 밖은 훨씬 덜 올랐다. 소득 자료가 없어 「살 수 있느냐」는 재지 못했다

전용 50~70㎡(20평대, 59㎡형 중심) 거래를 해마다 값 순으로 줄 세워 가장 싼 20%의 가운데 값을 봤습니다. 서울은 2013년 2.10억, 2019년 3.40억, 2021년 4.88억, 2025년 5.40억, 2026년(1~7월) 5.10억입니다. 경기·인천은 1.20억에서 1.90억, 부산·대구·대전·광주·울산 광역시는 0.88억에서 1.12억으로 서울보다 훨씬 덜 올랐습니다. 다만 가장 싼 쪽은 가운데 값보다는 덜 올랐습니다. 서울의 싼 20% 값은 20평대 가운데 값의 72%(2013)에서 58%(2026)로 내려왔고, 그 거래의 준공 후 나이는 17년에서 28년으로 늘었습니다. 싼 집은 더 낡은 집이 됐고, 첫 집에서 가운데 값 집까지의 거리는 서울에서 0.83억에서 3.68억으로 벌어졌습니다. 이 글은 값만 봤습니다. 같은 기간 소득·금리·대출 한도가 어떻게 바뀌었는지는 담지 않아, 실제로 사기 어려워진 정도는 판단하지 않습니다.

한계: 명목 가격이며 물가·소득·금리를 반영하지 않았다. 9개 시도만 다룬다. 세종은 거래가 적고 신도시가 들어서며 구성이 크게 바뀌어 묶음에서 뺐다. 인천 중구·동구·서구는 2026년 5월 이전 자료가 없다. 가장 싼 20%는 거래된 집 기준이라, 그해 거래되지 않은 싼 집은 빠진다.