전입신고·확정일자, 효력은 다음 날 0시부터

# 전입신고·확정일자, 효력은 다음 날 0시부터

기준일 2026년 9월 27일 · 주택임대차보호법 원문 기준

이사한 날 전입신고를 해도 내 보증금은 그날 밤까지 지켜지지 않는다. 법이 효력을 「다음 날 0시」로 정해 놨기 때문이다.

「확정일자 받았으니 됐다」는 말은 하루가 모자란다. 그 하루 사이에 집주인이 대출을 받아 근저당을 올리면, 그 대출이 내 보증금보다 앞에 선다. 그렇다고 「전세는 원래 위험하다」로 끝낼 일도 아니다. 구멍은 하루이고, 그 하루의 위험을 줄이는 방법은 정해져 있다. 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 보고, 계약서에 「잔금 다음 날까지 담보를 설정하지 않는다」는 특약을 넣는다. 특약이 근저당 설정 자체를 막아 주지는 못한다. 어겼을 때 계약을 무르고 책임을 물을 근거가 된다.

정확히는 둘을 나눠 봐야 한다. 전입신고로 생기는 힘(대항력)이 다음 날 0시부터이고, 경매에서 순서대로 돌려받을 권리(우선변제)는 확정일자까지 받아야 생긴다.

왜 다음 날인가

주택임대차보호법 제3조는 집을 넘겨받고 주민등록을 마친 「그 다음 날부터」 제3자에게 효력이 생긴다고 정한다. 그래서 잔금 날 집주인이 새 대출을 받으면 그 대출이 내 보증금보다 앞설 수 있다.

그래서 이렇게들 한다

• 잔금·이사·전입신고를 같은 날에
• 계약서에 「잔금 다음 날까지 담보를 설정하지 않는다」 특약
• 잔금 날 등기부등본을 다시 떼어 새 근저당이 없는지 확인

계약서를 쓰기 전이라면, 그 집의 최근 전세 계약 기록과 전세가율부터 보세요. → lookhome.co.kr/tools/jeonse-ratio/

계약 전 순서 다섯(등기부 밖까지)은 전세 계약 전, 보증금을 지키는 순서 다섯에 적었다.

이 글이 틀리게 되는 날은 법이 바뀌는 날이다. 제3조가 고쳐지면 이 글도 고친다. 개별 계약의 판단은 전문가·기관 상담을 받는다.

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• 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제3조·제3조의2(확정일자·우선변제)
• 이 글은 랜선임장 앱을 만드는 쪽에서 썼다. 투자 자문이 아니다.