경매 신청이 늘어난 시·구가 그 뒤 1년 더 떨어졌다는 증거는 없었습니다, 원래 가던 가격 흐름을 빼고 나면 관계가 0에 가까웠고, 경매를 넣은 예측은 오히려 조금 나빠졌습니다. 거꾸로 값이 먼저 떨어진 곳에서 이듬해 경매 신청이 4~6%, 낙찰 뒤 소유권 이전은 7~10% 더 늘었습니다. 2022년에도 값은 2021년 4분기 정점 → 2023년 1분기 바닥이었고, 경매 신청은 그 뒤 2023년 말부터 늘어 2025년에 2021년 말의 약 2.5배가 됐습니다. 경매 증가는 하락의 예고라기보다 이미 떨어진 뒤 따라오는 결과에 가깝습니다.
경매 증가 → 이후 1년 값관계 없음(0에 가까움)
값 하락 → 이듬해 경매 신청+4~6%
경매 신청 정점2025년, 2021년 말의 약 2.5배
아파트값과 경매 신청(2021년 4분기=100)서울 아파트값그 외(경기·인천·광역시·세종) 아파트값경매 신청(8개 시도 합)
값이 먼저 내려 바닥을 친(23.1Q) 뒤에 경매 신청이 불어났습니다. 경매 신청에는 빌라·오피스텔이 섞여 있습니다.
📍서울과 다른 도시
「값이 먼저, 경매는 나중」은 경기와 광역시 등에서 뚜렷했고, 서울은 약했습니다. 서울 경매에는 2023~2025년 전세사기 빌라처럼 아파트값과 무관한 물건이 많이 섞였고, 서울은 경매 신청이 가장 많던 2024~2025년에 오히려 값이 회복했습니다.
등기정보광장의 집합건물 경매 개시신청(임의+강제)을 시·구·분기로 모아, 같은 집이 다시 팔린 값으로 만든 지수(반복매매 지수)와 양쪽 방향으로 비교했습니다(분기마다 전국 공통 움직임과 원래 가격 흐름을 빼고, 계산에 쓰지 않은 기간과 엉뚱한 시점을 넣어 보는 확인도 함). 그래프는 시도 합계와 구 평균 지수로 다시 계산했고, 광주는 전남과 합쳐 집계돼 경매 합계에서 뺐습니다.
경매 통계가 아파트만 따로 나오지 않아 빌라·오피스텔이 섞여 있고, 신청 뒤 취하(변제)된 비율은 알 수 없습니다.