전세가가 먼저 오르고 매매가가 뒤따른다. 전세가 오르면 차라리 사자는 수요가 생겨 값이 밀려 올라간다.
VS
데이터로 보면
조건부
서울은 아니었고, 서울 밖은 약하게 앞섰다
데이터로 본 답
구별 분기 변화로 보면 전세와 매매는 같은 분기에 함께 움직입니다(함께 움직인 정도 0.44, 0~1). 그러나 한 분기 뒤로 가면 전세→매매 0.29, 매매→전세 0.34로 매매가 전세를 조금 더 앞섰고, 두 분기가 넘으면 0.15 아래로 약해집니다. 같은 지역에서 전세가 1년간 더 오른 구가 이듬해 매매도 뚜렷하게 더 오르지는 않았습니다(연 +0.7%p, 비교 시점의 59%, 인정 기준 미달). 전세는 매매를 미리 알려 주는 신호라기보다 같이 가는 지표에 가깝습니다. 1년 단위로 보면 서울 밖은 전세 → 이듬해 매매 0.18, 반대 방향 −0.15로 전세가 약하게 앞섰습니다. 거래량 문항(0.24)을 「대체로 맞다」로 본 기준과 비교하면 「틀리다」는 서울·한 분기 단위에 한정한 표현이 맞습니다.
같은 분기(함께 움직인 정도)0.44
전세 → 다음 분기 매매0.29
매매 → 다음 분기 전세0.34
전세와 매매, 누가 먼저 움직이나같은 분기전세 → 다음 분기 매매매매 → 다음 분기 전세
「전세 → 다음 분기 매매」 막대가 「매매 → 다음 분기 전세」보다 뚜렷이 커야 전세가 앞선다고 할 수 있습니다. 서울은 반대, 그 외는 비슷합니다.
📍서울과 다른 도시
서울은 오히려 거꾸로였습니다, 전세 변화가 다음 분기 매매를 거의 설명하지 못했고(0.05), 매매가 다음 분기 전세를 앞섰습니다(0.25). 그 외 도시에서는 두 방향이 비슷했습니다(0.34 대 0.35).
어떻게 쟀나 · 한계
9개 시도 구의 30평대 전세·매매가 분기마다 바뀐 폭(로그 변화)을 한 분기씩 어긋나게 놓고 함께 움직인 정도(시차 상관계수)를 쟀습니다. 서울과 그 외는 같은 방법으로 지역만 바꿔 다시 계산했습니다.
함께 움직였다는 것일 뿐 무엇이 원인인지는 말하지 못하고, 전세 거래에 5% 상한이 걸린 갱신 계약이 섞여 전세 변화가 실제보다 완만하게 잡힐 수 있습니다.