2012~2026년 구별 30평대 아파트값을 보면, 기준금리가 직전 1년 사이 내려간 시기 뒤 1년 동안 구 평균 +8.1% 올랐고 구의 89%가 올랐습니다. 금리가 올라간 시기 뒤 1년은 평균 −0.6%, 오른 구는 53%였습니다. 기준금리가 바뀐 다음 분기의 아파트값 변화와도 반대 방향 관계가 뚜렷했습니다(함께 움직인 정도 −0.46, 마이너스는 반대로 움직였다는 뜻). 다만 2년으로 늘려 보면 인하·인상 시기의 차이가 2.9%p로 줄어, 금리의 힘은 주로 1년 안쪽에서 보입니다. 서울만 보면 인하의 효과라기보다 「인상이 없을 때」의 효과에 가깝고(동결 뒤 +11.7% > 인하 뒤 +10.3%), 원래 오르던 흐름을 빼면 인하·인상 차이가 3~5%p로 줄어듭니다. 서울 밖은 2019~2021년 장을 빼도 차이가 남았지만, 서울은 그 장을 빼면 차이가 1.6%p로 작아집니다. 그래서 「금리가 내리면 오른다」는 반쯤만 맞는 말로 봤습니다.
금리 내린 시기 뒤 1년+8.1% (오른 구 89%)
금리 올린 시기 뒤 1년−0.6% (오른 구 53%)
금리 변화 → 다음 분기 값함께 움직인 정도 −0.46(반대 방향)
금리 흐름별 그 뒤 1년 아파트값 변화(구 평균)서울그 외(경기·인천·광역시·세종)
국면은 직전 12개월 기준금리 변화(0.25%p 이상 인하·인상)로 나눴습니다. 막대가 높을수록 그 국면 뒤 1년간 더 올랐다는 뜻입니다.
📍서울과 다른 도시
서울은 금리가 오른 시기 뒤에도 1년 평균 +4.4%(오른 구 75%)로 오름세가 약해지는 정도였고, 경기·인천·광역시·세종은 평균 −2.0%(오른 구 48%)로 방향이 바뀌는 경우가 많았습니다. 2년으로 보면 서울은 인하·인상 시기의 차이가 거의 없었습니다(0.1%p).
🕰과거는 이랬다
2012~2016년과 2019~2020년 인하기 뒤에는 대부분 지역이 올랐습니다. 2017~2018년의 작은 인상(0.25%p씩) 때 서울은 오히려 크게 올랐고, 큰 폭의 인상기는 2021~2023년 한 번뿐입니다.
어떻게 쟀나 · 한계
분기마다 직전 12개월 동안 기준금리가 내렸는지·그대로인지·올랐는지로 시기를 나누고, 그 뒤 1년 구별 30평대 아파트값 변화를 평균했습니다. 서울과 그 외 구분은 같은 방법으로 지역만 바꿔 다시 계산한 값입니다.
기간이 겹치는 분기를 여러 번 세므로 서로 다른 금리 흐름은 몇 번뿐이고, 대출 규제·공급 같은 다른 요인을 떼어내지 못했습니다.