직전 거래보다 싸게 팔린 거래가 30~40%를 넘으면 하락 전환 신호다. 반대로 급매가 쏟아질 때가 싸게 살 기회라는 말도 있다.
VS
데이터로 보면
대체로 맞다
하락거래 35%↑ 구는 이듬해 약했다
데이터로 본 답
한 분기 거래 가운데 직전 분기 같은 단지 가운데 값보다 1% 이상 싸게 팔린 거래의 비중(하락거래 비중)이 35% 이상인 구는, 그렇지 않은 구보다 이듬해 해마다 4.2%p 덜 올랐고 비교 시점 48개 중 96%에서 같은 방향이었습니다. 과반이면 −4.0%p(83%)였고, 값이 아직 안 빠진 구에서도 −4.4%p(81%)로 나와 가격 흐름과는 별개의 정보였습니다. 「급매가 많을 때가 기회」라는 주장은 자료와 반대로 나왔습니다. 다만 이 값은 다른 구와의 상대 차이라서, 비중이 높다고 반드시 값이 내린다는 뜻은 아닙니다.
하락거래 35%↑ 구이듬해 −4.2%p/년 (96%)
하락거래 과반 구−4.0%p/년 (83%)
값이 안 빠진 구에서도−4.4%p/년 (81%)
하락거래 비중(구 평균, 30평대)서울그 외(경기·인천·광역시·세종)
직전 분기 같은 단지 가운데 값보다 1% 이상 싸게 팔린 거래의 비중입니다. 연초(1분기)에 튀는 계절 차이가 있습니다.
📍서울과 다른 도시
이 경향은 서울 밖에서 강했고(−3.6%p, 96%), 서울은 약했습니다(−0.9%p, 71%). 서울 밖은 평소 하락거래 비중이 30~45% 안팎이라 평소 수준 자체가 다릅니다.
🕰과거는 이랬다
2022년 하반기 하락거래 비중은 서울 구 평균 72~90%, 그 외 도시 69~76%로 가장 높았고, 2023년 1분기 바닥 이후 빠르게 내려왔습니다.
어떻게 쟀나 · 한계
구별 분기 하락거래 비중으로 조건을 만들고, 조건에 맞는 구와 나머지 구의 이후 1년 차이를 시점마다 가운데 값으로 비교했습니다. 그래프는 구 평균으로 다시 계산했습니다(그 외는 8개 시도 같은 무게).
거래가 적은 구는 몇 건에 비중이 크게 흔들리고, 서울 밖에서는 35%가 평소 수준에 가까워 같은 기준을 그대로 쓰기 어렵습니다.