같은 구·같은 평수대에서 준공 5년 안 단지(7,047곳)의 2년 뒤 값 변화를, 아무 단지나 골랐을 때(같은 구·평수대 가운데 값)와 견줬습니다. 차이는 2년 동안 −0.1%p였고, 시작 분기 47번 중 신축이 앞선 것은 47%였습니다. 새 아파트는 더 오른 것이 아니라 더 흔들렸습니다. 2022년 하락기(2021년 4분기→2023년 1분기)에는 기준보다 2%p 더 빠졌고, 반등기(2023년 1분기→2025년 2분기)에는 3.9%p 더 올랐습니다. 두 구간을 이어 2026년 2분기까지 보면 +1.4%p로 작았습니다. 값이 오르던 때 시작한 2년은 오히려 −1.3%p였습니다. 신축이 원래 비싸다는 값의 수준은 이 비교에 들어 있지 않습니다. 여기서 본 것은 산 뒤에 얼마나 변했나입니다. 신축이 원래 얼마나 비싼가(값의 수준 차이)는 기획 「관심·반도체·수도권·신축, 흔히 하는 말 넷, 데이터로 따져 보니」의 H4에서 따로 봤어요, 같은 때 거래끼리 보면 신축 웃돈은 20년 넘은 집 대비로는 커졌지만, 10~19년 된 집 대비로는 커지지 않았어요.
신축 2년 뒤, 같은 구 기준 대비−0.1%p (시작 분기 47% 앞섬)
2022 하락기 / 반등기−2%p / +3.9%p
최근 반년 서울 10년 안·1000세대↑−2.2%p
준공 연식별: 같은 구 기준보다 더 오른 폭신축(5년 안)11~20년30년 이상
같은 구·같은 평수대 모든 단지의 변화 가운데 값을 뺀 누적 %p입니다(연율 아님). 30년 이상 단지의 +2.2%p는 대부분 2019년 이전 몫입니다(그 뒤 −0.2%p).
📍서울과 다른 도시
수도권(서울·경기·인천)에서는 −0.9%p(시작 분기 47% 앞섬)였고, 광역시·세종에서는 +0.6%p(68%)로 조금 앞섰지만 폭이 작았습니다. 수도권은 2013~2019년 시작이 −1.5%p, 그 뒤가 +0.7%p였습니다.
어떻게 쟀나 · 한계
9개 지역 실거래에서 단지×평수대 ㎡당 가운데 값을 분기마다 내고, 같은 구·같은 평수대·같은 시작 분기 모든 단지(6곳 이상)의 2년 변화 가운데 값을 기준선으로 뺐습니다. 시작 분기 47개는 창이 서로 겹치므로, 겹치지 않는 6개 창(2013·2015·2017·2019·2021·2023년 1분기 시작)도 따로 봤습니다(−6.9%p~+3.7%p).
입주 무렵 첫 거래에는 분양가·옵션 차이가 섞입니다. 신축의 값 수준, 살기 편함 같은 값 밖의 차이는 재지 않았습니다. 뚜렷한 하락기는 2022~2023년 한 번뿐입니다.