재건축 기대, 오래된 아파트가 더 오르나?
30년 넘은 구축은 재건축 기대가 값을 끌어올린다. 한편 새 아파트가 늘 더 오른다는 말도 흔하다.
2021년까지는 그랬고, 2022년 이후엔 차이가 사라졌다
데이터로 본 답
같은 구 안에서 30년 넘은 단지와 8~20년차 단지를 비교하면, 30년↑ 단지가 이후 1년 해마다 2.0%p 더 올랐고 비교 시점 51개 중 82%에서 같은 방향이었습니다. 2년으로 봐도 해마다 2.5%p(85%)였고, 값이 싼 동네에서도 비슷했습니다. 반면 「신축(5년 이내)이 20년 넘은 구축보다 더 오른다」는 차이가 0.0%p로 나오지 않았습니다. 다만 평균이라서, 재건축이 실제로 될 단지와 아닌 단지를 가려 주지는 못합니다. 2022년 이후 출발 시점(15개)에서는 30년↑ 구축의 초과 상승이 −0.2%p(기대 방향 40%)로 사라졌습니다. 「대체로 맞다」는 2012~2021년 기준이며, 지금도 그렇다고 읽히지 않게 시기 한정이 필요합니다.
한 해 기준 %p. 같은 구 안에서 두 단지 묶음의 변화 차이입니다. 30년↑ 구축은 꾸준히 앞섰고, 신축 프리미엄은 보이지 않았습니다.
📍서울과 다른 도시
서울(해마다 2.5%p, 79%)과 그 외 도시(1.9%p, 71%) 모두에서 보였습니다. 다만 경기(0.9%p)처럼 폭이 작은 곳, 부산의 2년 지평(0.0%p)처럼 보이지 않는 곳도 있어 도시마다 경향이 다릅니다.
어떻게 쟀나 · 한계
같은 구 안에서 준공연도로 단지를 나누고(30년↑ vs 8~20년차), 시점마다 두 묶음의 이후 변화 차이를 구별로 재서 가운데 값을 냈습니다. 서울·그 외 구분은 같은 방법으로 지역만 바꿔 다시 계산한 값입니다.
대지지분·용적률·조합 진행 단계 자료가 없어 「재건축 기대」를 연식으로만 대신했습니다.
랜선임장이 다루는 9개 시도의 아파트 실거래(국토부, 2012~2026년 2분기) 기준입니다. 과거에 이랬다는 기록이며, 앞으로도 그렇다는 보장이나 투자 자문이 아닙니다. 「흔히 듣는 말」은 부동산 뉴스와 일상에서 자주 나오는 말을 요약한 것입니다.