입주 물량이 많은 해와 동네는 값이 빠지고, 입주가 끊기면 오른다. 공급이 집값의 방향을 정한다.
VS
데이터로 보면
조건부
서울 밖에서 약하게, 전세가 먼저 눌렸다
데이터로 본 답
구마다 재고 대비 준공 세대수(올해·내년·향후 3년·지난 3년)로 공급 주장 43건을 쟀더니 38건에서 이후 값의 방향을 가르지 못했습니다. 내년 준공이 많은 구(상위 1/3)와 적은 구의 이듬해 차이는 연 −0.2%p였고, 준공 물량과 이후 분기 값이 함께 움직인 정도도 0에 가까웠습니다. 극단에서만 약한 흔적이 있었습니다, 내년 준공 상위 25% 구는 연 −1.3%p, 향후 3년 준공 하위 25% 구는 +1.2%p였습니다. 준공이 많은 구(상위 25%)는 그해 매매 −1.2%p·전세 −1.5%p로 방향은 통념과 같고, 서울 밖에서는 13개 해 중 10~11번 같은 방향이었습니다. 「틀리다」보다 「약하게 맞다(서울 밖, 전세 먼저)」에 가깝습니다.
공급 주장 43건38건 방향 못 가름
내년 준공 상위⅓ − 하위⅓−0.2%p/년
내년 준공 상위 25% 구−1.3%p/년
준공 물량 조건별 그 뒤 1년, 다른 구보다 더 오른 폭서울그 외(경기·인천·광역시·세종)
0에 가까울수록 공급 물량으로 차이가 안 났다는 뜻입니다. 서울의 가운데 막대는 비교 시점이 8개뿐이라 흔들림이 큽니다.
📍서울과 다른 도시
약한 흔적은 서울 밖에서 나왔습니다. 경기·인천·광역시·세종에서는 향후 3년 준공이 적은 구가 해마다 1.5%p 더 올랐지만(83%), 서울에서는 내년 준공이 많은 구도 +0.5%p로 덜 오르지 않았습니다.
어떻게 쟀나 · 한계
국토부 준공(사용승인) 세대수를 구 재고로 나눠 조건을 만들고, 조건에 맞는 구와 나머지 구의 이후 1년 값 차이를 시점마다 가운데 값으로 비교했습니다. 서울·그 외 구분은 같은 방법으로 지역만 바꿔 다시 계산한 값입니다.
입주예정·미분양·인허가 자료가 없어 준공 세대수만 썼기 때문에, 「공급」 주장 전체를 기각한 것이 아니라 준공 물량으로는 안 보였다는 뜻입니다.